Přestaňme se hádat. Nechte právníka odpovědět na nejdůležitější otázku. Samostatnou kategorií půdy je zemědělská půda. Podle zemského zákoníku je mohou používat farmy, komerční a nekomerční právnické osoby, komunity, kozácké společnosti a vzdělávací organizace pro následující účely:
- výroba zemědělských produktů;
- vytváření ochranných lesních porostů,
- pro vědecké a vzdělávací účely;
- pro chov ryb.
Zákonodárce samozřejmě stanovil řadu výjimek z tohoto pravidla a poskytl možnost využívat pozemky v řadě dalších případů, ale jedna věc je jasná – na takových pozemcích není možné postavit průmyslové zařízení a dokonce ani soukromý dům.
Povíme si v článku, co lze obecně na zemědělské půdě stavět a jaké mohou být konflikty.
Co lze a nelze stavět na zemědělské půdě
Na internetu se můžete setkat s názory, že zemědělskou půdu lze využít pro pozemky pro domácnost s výstavbou domu nebo zahradnictvím. Není to tak úplně pravda: dají se použít, ale při převedení do jiné kategorie.
“Pro zemědělskou výrobu” – jedná se o druh povoleného využití pozemků kategorie “zemědělská půda SH2”. Existuje několik legislativních aktů, které upravují právní režim těchto stránek. Jsou to: zemský zákoník Ruské federace (článek 1 článku 85, článek 6 článek 87, článek 78), zákon o územním plánování Ruské federace a federální zákon 217 „O zahradničení občany“.
- Článek 23 spolkového zákona č. 217 dává právo vytvářet ze zemědělské půdy zahradní a zeleninové pozemky. Upozorňujeme, že tyto pozemky by neměly být využívány pro zahrady a sady, ale formulář — provést zákonnou registraci o změně stavu.
- Článek 7 spolkového zákona č. 172 uvádí případy, kdy je takový převod možný. O samostatných zahradních pozemcích a sadech není ani zmínka. Jde o to změnit rysy města, když je například vytvářejí Zahradnictví. Lenin v rámci jakéhokoli města.
zde je zde Můžete si přečíst oficiální komentáře Rosreestr.
Co lze na takových pozemcích postavit? Předměty, které jsou nezbytné pro provádění zemědělských činností:
- výrobní zařízení, ale pouze jako součást výroby zemědělských produktů;
- hospodářské budovy: sklady, sklady, hangáry;
- garáže, ano, a mohou být, pokud je tam uloženo vybavení;
- předměty pro přechodný pobyt osob, např. pro zbytek pracovníků;
- skleníky pro pěstování zemědělských produktů.
- nebo další stavby, které zajišťují zemědělskou činnost, např. dům včelaře, dům rybáře, dům myslivce atd.
Důležité! Téma stavby bytového domu na pozemku je nesmírně důležité. Proto federální zákon „O selském (farmářském) hospodářství“ ( Č. 74-FZ ) se bude měnit. Zejména složení majetku farmy jejích dřívějších typů bude zahrnovat obytnou budovu (dodatek k odstavci 1 článku 6 federálního zákona 74-FZ).
Je pravda, že dům by měl být jeden a s přísnými parametry: počet podlaží – ne více než 3, celková plocha – ne více než 500 m2, účel – pro pobyt členů farmy
V případě výstavby budov a investičních staveb (investiční sklad, dílna, stodola, sklad zeleniny, dílna, garáž atd.) je povolený způsob využití pozemku „pro zemědělskou výrobu“ implikuje potřebu získání stavebního povolení.
Netrvalé budovy a stavby (přestavby, kůlny, kůlny atd.), jakož i objekty, které lze klasifikovat jako pomocné budovy, se staví bez získání stavebního povolení (článek 3, část 17, článek 51 ÚP zákoník Ruské federace). Registrace takových staveb v registrační komoře je dobrovolná.
Mezery v zákonech a podnikání (nedoporučuje se!)
Obejít zákon je obtížné, ale ne nemožné. Někteří podnikaví občané staví dům a základy jsou malé nebo dokonce skryté pod horami hlíny nebo země. Výsledkem je, že při kontrole dozorovými orgány je takový objekt prezentován jako dočasná stavba.
Jestli to bude fungovat nebo ne, záleží na konkrétním inspektorovi a soudech. Obvykle je při kontrolách obtížné prokázat, že se jedná o solidní obytnou budovu, protože žádný inspektor nepustí inspektora dovnitř, aby zjišťoval přítomnost kamen a další aspekty.
Další možností je prostudovat si legislativu upravující postup při dozorové kontrole, soudní praxi a při každé kontrole rozhodnutí z procesních či věcných důvodů jednoduše zrušit.
V žádném případě nedoporučujeme používat žádnou z těchto možností. Proč? Protože je to spousta problémů, ztráta času a peněz. Je jednodušší nepokoušet štěstí, ale koupit pozemek se správnou zákonnou registrací.
Abychom to shrnuli, ještě jednou zdůrazňujeme: sama o sobě není stavba na pozemku určeném pro zemědělství zakázána, ale jakákoliv stavba musí být provedena v souladu s normami legislativy územního plánování.
Sídla projektu Můj hektar mají různé povolené typy využití území. Jsou zde obce pod individuální bytovou výstavbou, jsou zde zemědělské pozemky. Každý zájemce si může vybrat pro něj zajímavý projekt. Klienti tak nedostávají mnoho problémů s pozemky a zvláštní pozornost ze strany dozorových orgánů.
Případně můžete změnit kategorii pozemku nebo typ povoleného využití, pokud mluvíme o „země sídel“.
Přihlaste se k odběru našeho kanálu!
Chtěli byste vědět, jak na to? Napište svá přání do komentářů a my o tom určitě napíšeme.
Úřad Rosreestr pro republiku Sakha (Jakutsko) vysvětluje, že ne všechny zemědělské pozemky lze využít k výstavbě investičních projektů.
Na základě části 2 Čl. 7 Zemského zákoníku Ruské federace (dále jen Zemský zákoník Ruské federace) je právní režim pozemků určen na základě jejich příslušnosti k jedné nebo druhé kategorii a povoleného využití v souladu s územním plánem. území, pro něž jsou obecné zásady a postupy stanoveny federálními zákony a požadavky zvláštních federálních zákonů. Územní řád Ruské federace (dále jen ÚPD RF) definuje územní plánování jako územní plánování území obcí za účelem stanovení územních zón a stanovení regulativů územního plánování, které jsou obsaženy v pravidlech pro využívání území a územních plánů. zástavby a určují právní režim pozemků, jakož i všeho, co se nachází nad i pod povrchem pozemků a je využíváno při procesu jejich rozvoje a následného provozu zařízení investiční výstavby. Tyto předpisy stanovují druhy povoleného využití pozemků a zařízení investiční výstavby nacházející se v příslušné územní zóně. U zemědělských pozemků jako součásti zemědělského půdního fondu se nestanoví územní řád a rozhodnutí o změně jednoho druhu povoleného využití pozemků a zařízení investiční výstavby umístěných na pozemcích, pro které nejsou regulativy územního plánování stanoveny, na jiný druh takového využití jsou vyhotovené v souladu s federálními předpisy. zákony (článek 6 článku 1, článek 3 části 2 a část 6 článku 30, část 1, 6 článku 36, část 5 článku 37 občanského zákoníku Ruské federace).
U zemědělských pozemků na zemědělské půdě se neprovádí územní plánování a nejsou stanoveny druhy povoleného využití pozemků a zařízení investiční výstavby, nelze je tedy měnit. Zákaz zřizování regulativů územního plánování vylučuje možnost využití těchto pozemků pro zástavbu a následný provoz stavebních záměrů, jakož i uplatnění postupu při rozhodování o změně druhu povoleného využití pozemků a objektů investiční výstavby , stanovené v odstavci 3 části 1 čl. 4 federálního zákona „o přijetí územního zákoníku Ruské federace“.
S přihlédnutím k výše uvedenému je změna druhu povoleného využití zemědělské půdy jako součásti zemědělské půdy možná až po převodu těchto pozemků nebo pozemků jako součásti těchto pozemků ze zemědělské půdy do jiné kategorie. Překlad je povolen ve výjimečných případech uvedených v části 1 Čl. 7 federálního zákona „o převodu pozemků nebo pozemků z jedné kategorie do druhé“.
Jakákoli stavba na zemědělské půdě jako součásti zemědělské půdy je tedy zakázána.
Odstavec 11 Čl. 85 zemského zákoníku Ruské federace umožňuje využití pozemků na zemědělské půdě pro výstavbu budov nebo prostor určených pro zemědělskou výrobu, jakož i orné půdy a trvalých plantáží. Obecně, mluvíme-li o zemědělské půdě, a ne o zemědělské půdě, můžeme usoudit, že postavit lze vše, kromě velkých průmyslových podniků. Stavby určené např. pro zpracování mléčných výrobků, malokapacitní zavařování ovocných a zeleninových výrobků je možné zřizovat v malém rozsahu a pouze na pozemcích s odpovídajícím povoleným využitím. Na pozemku zahrady lze postavit jak bytový dům, tak i sezónní. Garáž, lázeňský dům postavený na základech se stanou investičními stavebními objekty a podléhají povinné státní registraci, stejně jako jakýkoli typ ekonomického zařízení. Přístavby jsou objekty neinvestiční výstavby, nejsou objekty nemovitostí, nepodléhají daním a nepodléhají povinné státní registraci.
Je přísně zakázáno stavět budovy, stavby a stavby na základu na zemědělské půdě pro zahradnictví, to znamená, že je přísně zakázáno stavět na základu dům k trvalému bydlení, lázeňský dům nebo garáž. Můžete postavit nekapitálový lázeňský dům, stodolu, skleník, baldachýn. Na pozemku pro osobní vedlejší hospodaření mimo osady (polní pozemek) je zakázáno stavět kapitálové struktury.
Od 1. března 2022, v důsledku nabytí účinnosti federálního zákona č. 02.07.2021-FZ ze dne 299 „O změně článku 77 Zemského zákoníku Ruské federace a některých legislativních aktů Ruské federace“, výstavba jednotlivé obytné budovy na zemědělské půdě jsou povoleny, pokud je to nezbytné pro vedení rolnického (farmářského) hospodářství. Pro výstavbu obytných budov na zemědělské půdě bude potřeba splnit řadu podmínek. Velikost domů by tedy neměla přesáhnout 500 metrů čtverečních. m, a plocha budovy by měla zabírat ne více než 0,25% území. Kromě toho je povoleno stavět obytnou budovu nejvýše ve třech podlažích. Registrace takových budov bude probíhat podle pravidel „dacha amnestie“ do 1. března 2026.
Subjekty Ruské federace mohou zase určit obce, kde nebude povolena výstavba a provoz obytných budov na zemědělských pozemcích využívaných domácnostmi rolníků (zemědělců) (dále jen rolnické farmy). Co se týče pozemků zemědělské půdy, na kterých se nacházejí statky, zůstává zachován účinek spolkového zákona č. 74-FZ „O rolnických (farmářských) podnicích“.
„Tento zákon má pro obec velký společenský význam – umožní našim zemědělcům stavět domy pro své rodiny na pozemcích mimo sídla a využívaných k zemědělským účelům. Dříve byly takové aktivity zakázány a zemědělci nemohli žít v těsné blízkosti svých farem, kde se zabývali zemědělskou výrobou, “komentovala Olga Egorova, vedoucí úřadu Rosreestr pro republiku Sakha (Jakutsko).
