Je lepší začít od tohoto bodu. Protože pokud se ukáže, že některé papíry nejsou v pořádku, nemá smysl přistupovat ke zbývajícím krokům. A získání nových dokumentů bude nějakou dobu trvat.
- Občanské průkazy všech majitelů – pasy nebo rodné listy, pokud jsou mezi majiteli děti do 14 let.
- Dokument potvrzující vlastnictví pozemku. Nyní je to certifikát z Jednotného státního registru nemovitostí. Můžete o to požádat online i offline, na Lifehacker je návod. Pokud jste obdrželi pozemek před rokem 2016, musíte mít osvědčení o státní registraci vlastnictví, pokud před rokem 1998 – osvědčení o vlastnictví.
- Doklad, podle kterého jste dostali pozemek do nemovitosti – kupní smlouva, darovací, směnná smlouva, potvrzení o dědictví a podobně.
Pokud je jeden z vlastníků nezletilý, budete potřebovat povolení od opatrovnických orgánů. Majitelé pozemku v manželství potřebují notářsky ověřený souhlas manžela s transakcí.
Vyplatí se také ujistit se, že místo je zapsáno do katastru nemovitostí. To lze provést na webových stránkách Rosreestr. Problémy by neměly nastat, pokud by se lokalita dostala do vlastnictví v XNUMX. století. Pokud jej však vlastníte velmi dlouho, může se ukázat, že stát nezohlednil váš příděl půdy. Pak to musíte opravit – kontaktujte Rosreestr osobně, prostřednictvím MFC nebo poštou. K tomu budete určitě potřebovat dokumenty z výše uvedeného seznamu, ale mohou požádat o další.
Je také důležité, zda byl průzkum proveden. Pokud ano, na veřejné mapě Rosreestr bude mít web jasný obrys. Je povoleno prodat pozemek bez zaměření pozemku, ale jeho absence může kupující odradit. Koneckonců, hranice vám umožňují přesně porozumět oblasti pozemku a zjednodušit komunikaci se sousedy na téma, kdo vylezl na čí území.
Připravte pozemek k prodeji
Musíte stránku vyfotografovat a poté ji ukázat potenciálním kupcům. Pokud jej chcete prodat rychleji a / nebo dražší, měli byste se postarat o reprezentativní vzhled. Vyhazovat odpadky, sekat mrtvé dřevo, kácet mrtvé stromy – obecně dávat věci do pořádku. Pokud jsou na místě hospodářské budovy, postarejte se o ně. Velké opravy nejsou nutné, ale musíte alespoň vyčistit vnitřek.
Rozhodněte se, zda potřebujete realitního makléře
Nemovitost můžete prodat svépomocí nebo s pomocí specialisty. První způsob je levnější, druhý je jednodušší, ale pouze v případě, že najdete opravdu dobrého realitního makléře, a ne toho prvního, na kterého narazíte. Profesionál pomůže s dokumenty, postará se o tok příchozích hovorů a možná i o dojmy. A s dalšími kroky většinou pomohou realitní kanceláře.
Vytvořte a publikujte inzerát
Určitě by to mělo obsahovat:
- Fotky. Nejlépe se dělají za pěkného slunečného dne. Šedé obrázky vyvolávají melancholii a hůře působí. Vyberte úhel tak, aby byla celá plocha zahrnuta do rámu. Samostatně můžete odstranit výhody, jako jsou ovocné stromy, přístavky a tak dále.
- Umístění lokality a její oblast.
- Pozemek je určen pro individuální bytovou výstavbu, vlastní vedlejší hospodaření, zahradnictví a zahradnictví. To lze také nalézt na veřejné mapě Rosreestr.
- Informace o infrastruktuře, komunikacích (včetně toho, zda je možné se připojit), pohodlí přístupu.
- Cena. Chcete-li to zjistit, prostudujte si inzeráty na prodej pozemků v parametrech podobných vašim. Co se stane dál, záleží na naléhavosti. Pokud nespěcháte, můžete si nastavit průměrnou cenu pro trh nebo dražší, pokud spěcháte, je lepší ji snížit.
Je třeba si uvědomit, že pro návštěvu webu, který se nenachází na nejdostupnějším místě, musí být motivace kupujících poměrně vysoká. Takže čím lépe a úplněji to popíšete, tím je pravděpodobnější, že to bude vidět.
Pozemky se obvykle prodávají na stejných místech jako byty s domy – Avito, Cyane.
Ukažte nemovitost potenciálním kupcům
Pokud se na stránky také musíte dostat, zkuste si prohlídky naplánovat na jeden den. Nechte ale každému potenciálnímu kupci dostatek času. Lidé mohou chtít vše řádně zvážit, klást otázky. Patnáct minut je málo. Rezervujte pro každého hosta od 45 minut do hodiny. Připravte se ale na to, že člověk hodí letmým pohledem na zem a uvědomí si, že tohle není jeho.
Připravte se na sledování. Zamyslete se nad otázkami, které vám mohou být položeny, a formulujte na ně odpovědi. Člověka může například zajímat hladina podzemní vody: zda je lokalita zaplavena, zda je hluboká na vrtání studny a tak dále. Pokud se neznáte, můžete se zeptat sousedů, kteří mají studny.
Náš materiál napsaný pro kupce pozemků vám může pomoci s přípravou.
Podepište kupní smlouvu
O tomto dokumentu máme podrobný článek, který zohledňuje různé nuance. Pokud jste dospěli k uzavření smlouvy, spolehněte se na to.
Pozor: pokud se neprodává celý pozemek, ale podíl na něm, musí být transakce ověřena notářem. Tento specialista bude muset být také kontaktován, pokud je účastníkem transakce nezletilý nebo nezpůsobilý.
Zaregistrujte převod vlastnictví
Aby byla transakce s nemovitostmi dokončena a předmět se stal majetkem kupujícího, musíte kontaktovat Rosreestr osobně nebo prostřednictvím MFC. V balíčku dokumentů, které jste již připravili pro prodej webu, přidejte další kupní smlouvu. Budete také muset zaplatit státní daň, je to 350 rublů. Registrace bude trvat 7 dní nebo 9, pokud byly dokumenty předloženy prostřednictvím MFC. Notář může také poslat dohodu Rosreestr. Poté bude do tří dnů zapsán převod vlastnictví.
Jak prodat chatu rychle a výhodně: pokyny krok za krokem
Pokud se chystáte daču prodat, máte dvě možnosti: začít prodávat na vlastní pěst nebo to svěřit realitní kanceláři. Realitní makléř si za své služby vezme procenta, ale vše udělá rychle, efektivně, s garancemi finanční jistoty. Samoprodej zabere více času, ale ušetří peníze. Dnes vám řekneme, jak prodat chatu sami bez zprostředkovatelů – návod krok za krokem vám pomůže nedělat chyby a zhodnotit nemovitost.
Vyberte si dobrý čas
Odhadněte, kdy je lepší prodat letní dům – faktem je, že sezóna ovlivňuje náklady na nemovitost. Dače se obvykle využívají pouze v létě, takže jejich ceny se mění v závislosti na ročním období.
Pokud plánujete prodat chatu ne nyní, ale v budoucnu, můžete nezávisle posoudit dynamiku cen. Najděte 5–10 inzerátů na prodej přibližně stejných chat a zapamatujte si nebo zapište jejich cenu nebo najděte průměrnou cenu a zapamatujte si ji. Každou sezónu sledujte, jak se cena mění: můžete tak najít nejlepší čas na prodej, když je cena nemovitosti vyšší.
Pokud není čas nebo chuť sledovat realitní trh, využijte tipy, jak chatu rychle a výhodně prodat. Realitní kanceláře poznamenávají, že nejúspěšnějším obdobím prodeje je léto: doba, kdy všichni odpočívají, včetně těch v letních chatách. 3. čas se náklady na nemovitost sníží o asi 10-15%, ve vzácných případech – o 20-25%. Pokud chcete chatu prodat za „letní“ cenu v zimě, s největší pravděpodobností se vám nepodaří přilákat potenciální kupce.
Sbírejte dokumenty
Je lepší shromáždit dokumenty pro prodej letní chaty předem, abyste mohli rychle dokončit transakci prodeje a nákupu a převést vlastnictví na kupujícího. Budete potřebovat celý balík dokumentů:
Výpis z EGRN. Lze jej objednat online na webových stránkách Pocrespetra, osobně převzít v Pocespeitra nebo v nejbližším MFC. Cena závisí na formě dokumentu a způsobu podání žádosti. Tvrzení „zabíjí“ dvě mouchy jednou ranou: za prvé ukazuje kupujícímu, že skutečně jste vlastníkem nemovitosti, a za druhé dokazuje, že žádné nemovitosti a nic neexistují. Je lepší objednat dva extrakty – zvlášť pro pozemek a pro samotnou chatu.
Osvědčení o absenci dluhů. Podle současné právní úpravy nemá prodávající právo na převod vlastnického práva k nemovitosti s dluhy. Proto musíte splatit všechny dluhy před uvedením dacha k prodeji a poté si vzít potvrzení o absenci dluhu v zahradnictví a partnerství dacha. Vydává se zpravidla v den podání žádosti.
Technické dokumenty. Na kupujícího budete muset převést projekt plynofikace a další komunikace, jakož i technický plán a katastrální pas pro nemovitosti. Technický plán budovy lze provést v ZISZ, ale proces může trvat až 2–3 měsíce: je lepší požádat o dokumenty předem. Katastrální pas se vydává v matrice. Pokud pozemek nebo dům není registrován, je nutné tak učinit.
Dodatečné dokumenty. Pokud jste kupovali daču společně s manželem, musíte od něj získat povolení k prodeji a notářsky to ověřit, protože nemovitost je považována za společně nabytý majetek. Pokud je na chatě zapsáno společné vlastnictví, je také nutné získat souhlas všech vlastníků nemovitosti. A pokud je jeden z vlastníků nezletilý, bude nutné získat k prodeji souhlas opatrovnických orgánů.
Papírování může vždy trvat déle, než byste čekali. Proto je lepší začít sbírat papíry předem.
Pokud nemáte vlastnické právo k nemovitosti, transakce nebude schválena. V registru bude povinné doložit potvrzení o starém vzorku, výpis z EGRN nebo jiný doklad, že jste vlastníkem objektu. Pokud tedy byla dacha vydána k volnému použití nebo zděděna bez formalizace, privatizujte ji.
Prodej privatizované dachy je výnosnější. Samozřejmě můžete prodat neregistrovaný předmět, ale budete muset výrazně snížit cenu, protože kupující bude riskovat.
Připravte pozemek a chatu
Mnoho realitních kanceláří doporučuje, jak výhodně prodat zahradní pozemek – připravit jej k prohlížení. Úhledné, atraktivní nemovitosti jsou vždy oceněny výše než ty, o které se nestaralo.
Chcete-li zvýšit hodnotu předmětu v očích potenciálních kupců:
odstranit starý nábytek, rozbité domácí spotřebiče a jiné odpadky ze spíže, z pokojů, z místa – například je odvézt na skládku;
uklidit na místě: posekat trávu, odstranit nařezané stromy, pečlivě složit zahradní techniku nebo jiné předměty;
proveďte kosmetické opravy – například nalepte novou tapetu, natřete plot, opravte bránu, nainstalujte sokl;
zkontrolujte střechu – zkontrolujte ji, odstraňte mezery, pokud existují, ujistěte se, že střecha neteče;
oprava komunikace – oprava elektroinstalace a vodovodního systému, kontrola provozuschopnosti plynového zařízení;
udělejte si čas na přístavby na místě: vyčistěte je nebo proveďte kosmetické opravy.
Čím lépe nemovitost vypadá, tím dráž ji můžete prodat. Na trhu jsou ceněny především objekty, které nevyžadují investice – pokud takové můžete kupujícím nabídnout, můžete nastavit výhodnou cenu.
Určete náklady
Pokud nevíte, jak vyhodnotit daču na prodej, můžete použít tři metody:
kontaktovat odhadce – bude muset zaplatit, ale vydá oficiální závěr – ukažte jej kupujícím, abyste prokázali, že cena je oprávněná;
používat online kalkulačky – obvykle počítají náklady s chybami, ale mohou jednoduše nastavit správný směr pro další výpočty;
odhadněte náklady sami – prostudujte si trh, zjistěte, kolik stojí podobné objekty, a nastavte průměrné náklady na trhu.
Vezměte prosím na vědomí, že náklady ovlivňuje mnoho různých faktorů. Například oblast samotné dachy a její stav, rok výstavby a materiál stěn, přítomnost vytápění, infrastruktura vesnice, vzdálenost od města a další parametry. Proto je lepší hodnotit nemovitost s ohledem na váš region a lokalitu: podívejte se, za kolik se prodávají chaty vašeho souseda, a můžete přiřadit přiměřenost.
Přilákat kupující
Jak rychle prodat letní chatu? Řekněte o tom co největšímu počtu potenciálních kupců a udělejte to tak, aby je nabídka zaujala.
Použijte různé způsoby informování:
řekněte svým známým a přátelům, že se chystáte prodat nemovitost;
napište na bránu “na prodej”;
umístěte inzerát na oblíbené stránky, například na Domofond a Avito.
Aby reklama vypadala atraktivně a přilákala potenciální kupce, dodržujte jednoduchá pravidla:
vyfoťte dům a pozemek z různých úhlů, zevnitř i zvenčí: ukažte lidem „tvář“ zboží;
uveďte hlavní charakteristiky nemovitosti – přítomnost vytápění a komunikace, obytná oblast, plocha pozemku;
Podrobně popište výhody – například dobrá tepelná izolace, velké množství ovocných stromů na místě, rozvoj infrastruktury obce.
Před odesláním inzerátu na prodej si jej prosím přečtěte a porovnejte s nabídkami jiných prodejců. Čím podrobněji je nemovitost popsána, tím lépe: kdo nechce z jakéhokoli důvodu kupovat předmět, nebude ztrácet čas.
Pokud má objekt vážné nedostatky – například neexistuje studna na těžbu vody – je lepší o tom hned říct. V opačném případě budete muset trávit spoustu času telefonováním nebo přehlídkami.
Ukažte chaty kupujícím
Buďte připraveni odpovídat na telefonáty, komunikovat s potenciálními kupci a přizpůsobovat se jim – například ukázat chatu v pro ně vhodnou dobu. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Pokud má objekt mnoho menších nebo větších nedostatků, připravte se na nabídku. Kupující často žádají o snížení nákladů, protože budou muset vynaložit peníze na odstraňování problémů. V inzerátu si můžete rovnou nastavit cenu s přihlédnutím k aukci, aby pro vás byla výsledná částka pohodlná.
Sepište kupní smlouvu
Když jsme se rozhodli prodat pozemek CNT, našli kupce a dohodli se s ním na podmínkách, můžete se pustit do sepisování DKP – kupní smlouvy.
Před vystavením DCT můžete sepsat předběžnou smlouvu nebo dohodu o složení zálohy – například pokud potřebujete doplnit některé chybějící dokumenty. Předběžné dohody obvykle udávají podmínky budoucí transakce: jak dlouho bude dokončena, jaká částka se objeví v DCT, jaká práva a povinnosti mají obě strany.
Rychle sestavte DCT ve třech kopiích. Jeden vám zůstane, druhý dáte prodejci, třetí se převede do Poštovny. V samotném dokumentu nezapomeňte uvést:
datum, čas, místo jejího podpisu;
údaje obou stran – příjmení, jména, patronymie, pasové údaje kupujícího a prodávajícího;
informace o pozemku a chatě – přesná adresa, katastrální čísla, technické specifikace a další údaje;
náklady na pozemek a dům, způsob a načasování převodu peněz;
práva a povinnosti stran;
souhlas ostatních vlastníků s prodejem – např. pokud je objekt ve společném nebo podílovém vlastnictví;
podpisy prodávajícího a kupujícího.
Standardní vzorek DCT lze nalézt na internetu.
Smlouva o prodeji se obvykle sepisuje pro jeden objekt, to znamená zvlášť pro pozemek a zvlášť pro chatu. Ale můžete kombinovat obě smlouvy: pak musíte samostatně charakterizovat každý objekt a ke každému objektu přiřadit své náklady. Pokud například prodáváte chatu za 3 500 000 ₽, uveďte v DCT samostatně cenu pozemku – 1 000 000 ₽ – a cenu budovy – 2 500 000 ₽.
DCT se provádí jednoduchou písemnou formou, tedy bez účasti notáře. Může to však být notářsky ověřeno – poté specialista zkontroluje, zda dokument neobsahuje chyby a potvrdí jej, to znamená, že kupující již nebude moci obchod jen tak odmítnout.
Přijměte platbu
Kupující může převádět peníze ve třech scénářích:
před podpisem DCT – v tomto případě je kupující v ohrožení, a proto s tímto způsobem převodu prostředků souhlasí jen málo lidí;
пocлe пoдпиcaния ДКП и peгиcтpaции eгo в Pocpeecтpe — в этoм cлyчaeтe pиcкyeтe yжe вы, пoтoмy чтo пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe пepeдaть дeньги в нaзнaчeннoe вpeмя, и пpидeтcя ocпapивaть eгo пpaвo coбcтвeннocти чepeз cyд;
po podpisu DCT, ale před jeho registrací v POCRISTRE: optimální řešení snižující rizika pro prodávajícího i kupujícího.
Můžete například podepsat smlouvu a přijít na recepci převést vlastnictví a získat peníze před vstupem do kanceláře.
V každém případě můžete kupujícímu napsat potvrzení o přijetí finančních prostředků. Sníží to úroveň rizika pro kupujícího, protože potvrzení v případě sporů prokáže skutečnost, že od něj obdržel peníze. Pokud napíšete účtenku, bude vám ten člověk více věřit.
Peníze můžete převádět různými způsoby: v hotovosti, převodem na bankovní kartu nebo běžný účet v určité bance. Způsob platby je předem předepsán v měnové politice: například pokud chce kupující převést prostředky na účet, uveďte ve smlouvě datum převodu a údaje pro převod.
Převést vlastnictví
Jak dokončit prodej dacha? Pošlete kupujícího do rejstříku, aby získal vlastnictví pozemků a nemovitostí. Můžete jít s ním – je možné, že zaměstnanci Pocpeectra budou vyžadovat osobní přítomnost prodejce nebo další dokumenty, které mohou být s vámi.
Kupující se může obrátit na recepčního osobně, pokud struktura přijímá občany, nebo prostřednictvím MFC. Bude potřebovat váš výpis z EGRN, katastrální pas a technické podklady k pozemku a altánku, dvě kopie kupní smlouvy. Kupující také platí státní clo ve výši 2 000 ₽. Zaměstnanec státního rejstříku nebo MFC přijímá dokumenty a vydává potvrzení, na kterém je uvedeno datum vyhotovení výpisu z EGRN. Během 7–10 dnů bude proveden záznam o změně vlastníka v USRN a vlastnické právo bude převedeno na kupujícího.
Pokud se zaměstnanec registrátora z jakéhokoli důvodu odmítne zaregistrovat – například z důvodu chyby v kupní smlouvě, budete se muset s kupujícím znovu sejít, abyste problém vyřešili. Proto po obdržení peněz nespěchejte s vymazáním jeho čísla ani s odchodem: počkejte, až kupující obdrží výpis z EGRN potvrzující jeho vlastnictví pozemku.
Zaplať daň
Nákup a prodej chaty přináší prodejci zisk. Podle daňového řádu Ruské federace je jakýkoli příjem zdaněn sazbou 13 %. Pokud ji nezaplatíte, může vám být udělena pokuta: pak budete muset zaplatit nejen daň samotnou, ale i pokutu. A pokud nejste rezidentem Ruské federace, to znamená, že nemáte občanství a většinu času žijete v zahraničí, sazba daně dosahuje 30 %.
Existuje nuance. Lidé, kteří vlastní pozemky a chaty déle než 5 let, jsou osvobozeni od placení daní. Také nemůžete platit daně, pokud vlastníte nemovitost po dobu 3 let a obdržíte:
v rámci privatizace od státu;
na základě darovací smlouvy od blízkých příbuzných – manželů, dětí a rodičů;
na základě smlouvy o podpoře života.
Pokud vaše situace spadá do výše uvedených situací, nemusíte daň platit. Kromě toho neplatí daň, pokud jste si dříve koupili letní dům a jeho prodejní cena je nižší nebo rovna té, za kterou jste jej koupili. Ale v tomto případě je potřeba podat přiznání, prostě budete osvobozeni od placení daně.
Je nutné vyplnit prohlášení ve formě 3-NDFL a předložit jej Federální daňové službě nejpozději do 30. dubna roku následujícího po prodeji. To znamená, že pokud jste svou daču prodali 31. prosince 2017 a váš přítel – 1. ledna 2017, můžete oba podat přiznání do 30. dubna 2018. Je nutné zaplatit podle prohlášení nejpozději do 3. července, jinak Federální daňová služba uplatní pokutu nebo penále.
V samoprodeji dachy není nic složitého: můžete se obejít bez pomoci zprostředkovatelů. Hlavní věcí je vyplnit všechny potřebné dokumenty a jasně dodržovat pokyny, které jsme uvedli výše. A pokud máte pochybnosti nebo nechcete ztrácet čas dohodou, obraťte se na profesionály.
