V tomto článku bych chtěl zaměřit pozornost na relevanci zápisu do Jednotného státního registru informací o hranicích územních zón dříve stanovených a schválených pravidly využívání a rozvoje území a problematických otázkách, které vznikají při provádění prací o přípravě podkladů pro jejich zařazení do Jednotného státního rejstříku.
Obsah
Co jsou územní zóny a proč jsou potřebné?
Dnes je v zemském zákoníku Ruské federace právní režim pozemků určen na základě jejich příslušnosti k určité kategorii a povoleného využití v souladu s zónováním území.
Územní zóny jsou zóny, pro které pravidla využití území a rozvoje vymezují hranice a stanovují regulativy územního plánování.
Níže jsou uvedeny pojmy takových pojmů, jako jsou regulace městského plánování a pravidla využívání půdy a rozvoje.
Územní řád – druhy povoleného využití pozemků zřízených v hranicích příslušné územní zóny, jakož i vše, co se nachází nad a pod povrchem pozemků a je využíváno v procesu jejich rozvoje a následného provozu hl. stavební projekty, maximum (minimum a (nebo) maximum) – velikost pozemků a maximální parametry povolené výstavby, jakož i omezení využívání pozemků a investičních projektů.
Pravidla využití a rozvoje území jsou jedním z dokumentů územního plánování, které jsou schvalovány regulačními právními akty místních samospráv, regulačními právními akty státních orgánů ustavujících subjektů Ruské federace – federálních měst Moskva a Petrohrad a které stanovují územní zóny, urbanistický řád a postup při uplatňování tohoto dokumentu, jakož i postup při jeho změnách.
Jinými slovy, územní zóna je určité území, kde platí určitá pravidla. Hranice takové terzóny (území) stanoví místní samospráva.
V určitých případech mohou podléhat změnám, včetně možnosti provádět změny pravidel využívání a rozvoje území.
Například, Dříve byly stanoveny hranice územní zóny – průmyslové zóny.
Zároveň se při zadávání informací o takové územní zóně do Jednotné státní evidence nemovitostí ukazuje, že do hranic terzóny spadá parcela s typem povoleného využití – individuální obytná zástavba. V této průmyslové zóně neexistuje typ povoleného využití jako individuální obytná zástavba a pro vlastníka takového pozemku existuje řada omezení.
Jak se to mohlo stát?
Pravděpodobně při prvotním stanovení hranic územní zóny – průmyslové zóny nebyla zohledněna řada faktorů: současné katastrální členění území, skutečná obytná zástavba s dříve vydanými stavebními povoleními na takovém pozemku atd. .
V této souvislosti vyvstala potřeba provést změny v urbanistické mapě této zóny ve smyslu sladění jejích hranic.
Bohužel takových případů je v praxi víc než dost.
V této souvislosti je třeba k přesnosti stanovení hranic územních zón přistupovat s vysokou mírou odpovědnosti.
Zákon o státní evidenci nemovitých věcí také stanoví povinnost vkládat informace o územních zónách do Jednotné státní evidence nemovitostí v případě, že příslušné orgány rozhodují (úkony) o schvalování pravidel využití a rozvoje území nebo o změny pravidel využívání území a rozvoje, pokud tyto změny stanoví zřízení nebo změnu pravidel územního plánování, stanovení nebo změnu hranic územních zón.
Informace o územních zónách zapsaných do Jednotného státního rejstříku budou v budoucnu dostupné neomezenému počtu osob, přítomnost informací ve vydávaných výpisech z Jednotného státního rejstříku, jakož i dostupnost informací o hranicích územních zóny na veřejné katastrální mapě umožní komukoli získat potřebné informace, aniž by se musel snažit najít příslušná schválená pravidla pro využití území a rozvoj určitého území: můžete je vidět na veřejné katastrální mapě propojením „územních zón“ vrstva ve vrstvách mapy:
Odkud pocházejí typy povoleného použití v PZZ?
Dnes jsou druhy povoleného využití pozemků stanoveny v souladu s klasifikátorem schváleným nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 01.09.2014. září 540 č. XNUMX.
Federální zákon vymezuje povinnost orgánů místní samosprávy osady, orgánů samosprávy městské části uvést druhy povoleného užívání pozemků stanovené vyhláškou o územním plánování do souladu s druhy povoleného využívání pozemků stanovených pro klasifikátorem ve lhůtě – do 01.01.2020.
Je také nutné vzít v úvahu, že od dubna 2019 doznala klasifikace druhů povoleného použití podstatných změn.
U některých typů povoleného použití byla provedena řada změn a přibyla řada typů povoleného použití, které dříve v klasifikátoru chyběly. Objevil se například i takový typ – jako umisťování ubytoven a objektů pro přechodný pobyt občanů.
Orgány samosprávy ve většině případů provádějí práce na přípravě textového a grafického popisu dokumentu, který reprodukuje informace o územní zóně a typech povoleného využití pro zařazení do Jednotné státní evidence nemovitostí, na základě již schváleného urbanistického plánovací řád a schválené PZZ.
Legislativa nezakazuje do 1. ledna 2020 zadávat do Jednotného státního registru informací o územních zónách s druhy povoleného využití, které neodpovídají klasifikátoru. Samosprávy zároveň aktivně pracují na uvedení PZZ do souladu s platnou legislativou.
Jak se určují hranice územních zón?
V souladu s Kodexem územního plánování Ruské federace mohou být hranice územních zón stanoveny podle:
1) čáry dálnic, ulic, příjezdových cest oddělujících dopravní proudy v opačných směrech;
3) hranice pozemků;
4) hranice sídel v rámci obcí;
6) přirozené hranice přírodních objektů;
Dokumenty na základě zpracování informací o územních zónách
Pro vložení informací o územních zónách do Jednotného státního registru nemovitostí je zpracován textový a grafický popis umístění hranic územních zón v souladu s požadavky stanovenými vyhláškou Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 23. , 2018 č. 650.
Navzdory skutečnosti, že výše uvedený příkaz zavedl nové požadavky, mnozí se stále domnívají, že pro hranice územních zón je hlavním dokumentem pro vkládání informací o terzonech do Jednotného státního registru nemovitostí mapa a plán zařízení pro správu půdy.
Je však třeba vzít v úvahu, že od ledna 2018 nejsou územní zóny předmětem územního řízení, a proto není vyžadováno zpracování mapy (plánu) objektu územního řízení.
Jaké dokumenty jsou nutné k zadání informací o územních zónách do Jednotného státního registru nemovitostí?
Podkladem – podkladem pro zpracování podkladů ve vztahu k územním zónám je rozhodnutí (akt) oprávněného orgánu o stanovení nebo změně hranic územní zóny. Takovým dokumentem je dokument, který schvaluje pravidla využití a rozvoje území, včetně údajů o územních zónách stanovených pravidly využití a rozvoje území, jejich počtu a seznamu druhů povoleného využití pro každou územní zónu. Jako podklady nutné k určení polohy hranic územních zón se dále používají informace z Jednotné státní evidence nemovitostí, kartografický materiál, ortofotomapy a další informace:
Dokumenty na základě zpracování informací o hranicích územních zón
Rozhodnutí (akt) autorizovaného orgánu o stanovení nebo změně hranice (dokument, kterým se schvaluje pravidla využívání a územního rozvoje, včetně údajů o územních zónách stanovených pravidly využívání a rozvoje území, jejich počtu, seznamu druhů územních plánů a územních plánů). povolené užívání pozemků pro každou územní zónu)
Informace USRN, Jednotná elektronická kartografická báze, kartografický materiál, ortofotomapy, informace dálkového průzkumu Země
Dokumenty zasílané k zařazení do Jednotného státního rejstříku musí být digitálně podepsány osobou, která dokumenty připravila, a osobou, která o schválení PZZ rozhodla.
V případě změn PZZ je rovněž nutné připravit a zaslat podklady k provedení těchto změn do Jednotné státní evidence nemovitostí pro následné promítnutí spolehlivých informací do evidence nemovitostí.
Problémy, které vznikají při přípravě dokumentů a způsoby jejich řešení
Při provádění prací na přípravě dokumentů ve vztahu k územním zónám existuje řada problémů:
- Absence schválených xml schémat používaných pro generování dokumentů ve formátu XML a předložených místními samosprávami orgánu pro registraci práv za účelem zařazení do Jednotného státního registru nemovitostí vytváří určité potíže při přípravě dokumentů. Stávající software pro přípravu podkladů o územních zónách v tomto ohledu neumožňuje správně zobrazit informace o typech povoleného využití pozemků, maximální velikosti pozemků pro konkrétní územní zónu a typu zóny obsažené v pravidla využívání a rozvoje území.
Tento dopis doporučuje, abyste se při přípravě podkladů řídili požadavky na vypracování mapy (plánu) zařízení pro územní řízení, schválené vyhláškou č. 30.07.2009 ze dne 621. července XNUMX, a používali aktuálně platné schéma XML používané k generovat XML dokumenty při provádění informační interakce při vedení Jednotného státního registru nemovitostí s místními samosprávami.
Toto XML schéma – MapPlan_v01 umožňuje vkládat do XML souboru mapy (plánu) objektu územního řízení, zpracovaného podle XML schématu MapPlan_v01, relevantní informace o typech povoleného využití pozemků v hranicích územní zónu, jakož i maximální velikosti pozemků v souladu s PZZ. Stojí za zmínku, že všechny typy povoleného použití, primární i pomocné a podmíněně povolené, podléhají zařazení do Jednotného státního rejstříku.
V této souvislosti je při přípravě dokumentů nutné použít tento formát schématu XML. Druhy povoleného využití pozemků v hranicích územní zóny a další charakteristiky územní zóny jsou uvedeny v řádku „Další charakteristiky“ v části „Informace o objektu územního řízení“.
- Jedním z hlavních problémů při přípravě podkladů týkajících se hranic územních zón je také otázka stanovení polohy jejich hranic.
Vzhledem k tomu, že některé podklady jsou již zpracovány podle schválených územních plánů měst, které pouze schematicky zobrazují obrysy hranic územních zón a které byly ve většině případů zpracovány bez zohlednění údajů o katastrálním členění území, je často problémem vzniká stanovením obrysu hranic územní zóny pro její zahrnutí a zobrazení v EGRN.
Informace reprodukované ze schválených územních plánů měst obsahujících informace o poloze hranic územních zón často neodpovídají informacím současného katastrálního území.
Zároveň v souladu s ustanoveními federálního zákona 218 „o státní registraci nemovitostí“ a zemského zákoníku Ruské federace musí hranice územních zón splňovat požadavek, aby každý pozemek patřil pouze do jedné územní zóny. a nesmí překračovat hranice pozemků v souladu s informacemi zapsanými do Jednotného státního registru nemovitostí.
K vyřešení tohoto problému je nutné provést důkladnou analýzu počátečních údajů získaných od místních samospráv, vzít v úvahu hranice pozemků zahrnutých do Jednotného státního registru nemovitostí, informace o červených čarách, liniích dálnic, ulic , příjezdové cesty, hranice sídel a obcí, přirozené hranice přírodních objektů .
Existuje také následující problematický bod: velké množství dříve zapsaných území v Jednotném státním rejstříku nemá informace o souřadnicích charakteristických hraničních bodů a také na jakémkoli území jsou nevymezené pozemky, o jejichž hranicích nejsou informace. k dispozici v Jednotném státním rejstříku.
V této souvislosti je při stanovování hranic v daném území nutné co nejpřesněji určit obrys hranice terzóny. V opačném případě mohou v budoucnu, při vzniku pozemků z pozemků, jakož i při vyjasňování hranic dříve evidovaných pozemků, vzniknout důvody pro pozastavení katastrálního operátu v souvislosti s průnikem hranic vyjasněných nebo vzniklých pozemků. s hranicemi zahrnutých terzón. Ze strany vlastníků takových pozemků mohou být stížnosti.
Aby tyto problémy nevznikaly, je nutné při určování hranic územních zón v přítomnosti nevymezených pozemků zohledňovat informace o červených čarách, dálničních spojích, ulicích, příjezdových cestách, přírodních objektech, popř. překročení hranic územních zón podél hranic, které dříve nebyly zahrnuty do Jednotného státního registru nemovitostí registrovaných pozemků, při identifikaci kontroverzních otázek týkajících se umístění hranic pozemků, které neprošly řízením o zápisu do katastru nemovitostí v souladu s požadavky platné právní úpravy, není-li možné stanovit hranice kartometrickou metodou na základě kartografických údajů, je nutné provést vymezovací práce, aby nedocházelo k následné identifikaci chyb v umístění zón územních hranic pomocí geodetické metody nebo metody družicových geodetických měření.
Jednou z nejběžnějších a nízkonákladových metod určování souřadnic charakteristických bodů hranic územních zón je kartometrická.
Lze jej však použít pouze v případě, že existuje kartografický materiál určitého rozsahu. Při absenci kartografického materiálu potřebného měřítka je nutné pro určení souřadnic charakteristických bodů hranic použít jiné metody.
Co dělat, když z důvodu pozemků evidovaných v katastru nemovitostí nelze zobrazit hranice územní zóny promítnuté do mapy územního plánu?
Například často dochází k situacím, kdy se podle mapy městského zónování sídla nachází na určitém území několik územních zón. Zároveň při analýze umístění hranic územních zón, s přihlédnutím k informacím z Jednotné státní evidence nemovitostí, dojde k průniku hranic těchto územních zón s pozemkem, který se ve skutečnosti nachází na bylo identifikováno území všech těchto územních zón.
Tento základ v určitých případech znemožňuje zadávat informace o stanovených územních zónách do Jednotného státního rejstříku.
V tomto případě je nutné provést změny v grafické části pravidel využití a rozvoje území, případně provést práce na rozdělení pozemku, je-li to možné.
Je třeba také poznamenat, že to neplatí pro veřejné pozemky zabrané náměstími, ulicemi, příjezdovými cestami, dálnicemi, nábřežími, náměstími, bulváry, vodními plochami, plážemi, pro rozvoj ložisek nerostných surovin, umístění liniových objektů, vodních staveb, stejně jako pro umístění nádrží a dalších zařízení.
Závěr
Abych to shrnul, podotýkám, že pouze pečlivá přípravná práce na prostudování zdrojových dat, vyžádání, získání a využití kartografického a jiného materiálu s využitím aktuálních informací o hranicích pozemků obsažených i nepřítomných ve Sjednoceném státního registru nemovitostí, řešení sporných otázek o průchodu hranice územní zóny s orgánem, který schválil pravidla využívání a rozvoje území, jakož i použití správné metody pro stanovení souřadnic hranic územních zón, umožní připravit kvalitní podklady nutné pro zadávání informací o hranicích územních zón do Jednotné státní evidence nemovitostí.
Vysoce kvalifikovaní specialisté, včetně projektantů, RKTs LLC vám pomohou porozumět územně plánovacím dokumentům, urbanistickým předpisům a poskytnou poradenství v tak složité problematice, jako je zadávání informací o hranicích územních zón do Jednotného státního registru nemovitostí, a pokud se stane nutné provést změny v mapách územní plánování a pravidla využití území a rozvoje provede celou řadu prací od analýzy výchozích dat až po umístění územně plánovacích dokumentů na TP FSIS.
Případné dotazy rádi zodpovíme. Pošlete zpětnou vazbu a komentáře.
Občanský zákoník Ruské federace Článek 36. Předpisy územního plánování
Vyhlídky a rizika sporů u obecného soudu. Situace související s čl. 36 GK RF
1. Územní řád stanoví právní režim pozemků, jakož i všeho, co se nachází nad i pod povrchem pozemků a slouží při procesu jejich rozvoje a následného provozu investiční výstavby.
2. Pravidla územního plánování jsou stanovena s ohledem na:
1) skutečné využití pozemků a investiční projekty v rámci územní zóny;
2) možnost kombinovat v rámci jedné územní zóny různé typy stávajícího a plánovaného využití pozemků a projektů investiční výstavby;
3) funkční zóny a charakteristiky jejich plánovaného rozvoje, stanovené územně plánovacími dokumenty obcí;
4) typy územních zón;
5) požadavky na ochranu památek kulturního dědictví, jakož i zvláště chráněných přírodních území a jiných přírodních objektů.
3. Účinek územního řádu se vztahuje stejně na všechny pozemky a investiční akce nacházející se v hranicích územní zóny vyznačené v ÚP.
4. Územní řád se nevztahuje na pozemky:
1) v hranicích území památek a souborů zahrnutých do jednotného státního registru předmětů kulturního dědictví (historických a kulturních památek) národů Ruské federace, jakož i v rámci hranic území památek nebo souborů, které jsou identifikovány předměty kulturního dědictví a rozhodnutí o režimu údržby, parametrech obnovy, konzervace, rekonstrukce, opravy a adaptace jsou přijímána způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace o ochraně předmětů kulturního dědictví;
(ve vydání federálního zákona z 22.10.2014 N 315-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2) uvnitř hranic veřejných prostranství;
3) určené pro umístění lineárních objektů a (nebo) obsazené lineárními objekty;
(položka 3 ve vydání federálního zákona z 20.03.2011 N 41-FZ)
(viz text v předchozím textu)
4) za předpokladu těžby nerostných surovin.
(Klauzule 4 je zavedena spolkovým zákonem 31.12.2005 N 210-ФЗ)
Od 01.09.2024 v části 5 čl. Bylo provedeno 36 změn (federální zákon ze dne 04.08.2023 N 469-FZ).
5. Ve vztahu k územím historických sídel, zájmových míst, pozemků lékařských a rekreačních oblastí a letovisek, zón se zvláštními podmínkami pro využití území jsou v souladu s právními předpisy Ruské federace stanoveny předpisy územního plánování.
Od 01.09.2024 v části 6 čl. Bylo provedeno 36 změn (federální zákon ze dne 04.08.2023 N 469-FZ).
6. Územní řád se nezřizuje pro pozemky lesního fondu, pozemky povrchové vody, rezervní pozemky, pozemky zvláště chráněných přírodních území (kromě pozemků léčebných a rekreačních oblastí a letovisek), zemědělské pozemky jako součást zemědělských pozemků. , pozemky nacházející se na hranicích zvláštních ekonomických zón a prioritních rozvojových oblastí.
(ve znění federálních zákonů ze dne 22.07.2005. července 117 N 31.12.2005-FZ, ze dne 210. prosince 03.06.2006 N 73-FZ, ze dne 14.07.2008. června 118 N 31.12.2014-FZ, ze dne 519. července 14.07.2022 N 271-FZ, ze dne XNUMX. prosince, XNUMX N XNUMX-FZ, ze dne XNUMX. července XNUMX N XNUMX-FZ)
(viz text v předchozím textu)
6.1. Do doby vzniku urbanistického řádu ve vztahu k pozemkům zařazeným do hranic sídel z pozemků lesního fondu (s výjimkou lesních pozemků, které byly poskytnuty občanům nebo právnickým osobám před 1. 2016. 1, nebo na kterých jsou nemovité věci umístěné, k nimž práva vznikla před 2016. lednem XNUMX a jejichž povolené využití nebo účel před jejich začleněním do hranic sídel nesouvisel s využíváním lesů), se tyto pozemky užívají s omezením zřízený k užívání městských lesů v souladu s lesnickou legislativou.
(Část 6.1 byla zavedena federálním zákonem č. 29.07.2017-FZ ze dne 280. března XNUMX)
Povolené využívání pozemků zvláště chráněného přírodního území, které se zcela nebo zčásti nachází v hranicích pozemků lesního fondu, stanoví vyhláška o zvláště chráněných přírodních územích (spolkový zákon ze dne 03.08.2018. 342. XNUMX N XNUMX-FZ).
7. Využití pozemků, na které se nevztahují předpisy územního plánování nebo pro které nejsou stanoveny předpisy územního plánování, určují pověřené federální výkonné orgány, pověřené výkonné orgány ustavujících subjektů Ruské federace nebo pověřené orgány místní samosprávy v souladu s federální zákony. Využití pozemků nebo pozemků z pozemků lesního fondu, pozemků nebo pozemků nacházejících se v hranicích zvláště chráněných přírodních území (kromě území sídel zařazených do zvláště chráněných přírodních území) stanoví přiměřeně lesní řád, vyhláška o zvláště chráněných přírodních územích v souladu s lesní legislativou, legislativou o zvláště chráněných přírodních územích.
(ve znění federálních zákonů č. 30.10.2007-FZ ze dne 240. prosince 03.08.2018, č. 342-FZ ze dne 30.12.2020. července 505, č. 04.08.2023-FZ ze dne 448. srpna XNUMX, č. XNUMX-FZ ze dne XNUMX. června XNUMX)
(viz text v předchozím textu)
8. Pozemky nebo záměry investiční výstavby, jejichž druhy povoleného využití, jejichž maximální (minimální a (nebo) maximální) velikosti a limitní parametry neodpovídají územním předpisům, lze využívat bez stanovení lhůty pro jejich uvedení do platnosti. soulad s předpisy územního plánování s výjimkou případů, kdy je využívání těchto pozemků a investiční projekty nebezpečné pro lidský život nebo zdraví, životní prostředí a památky kulturního dědictví.
9. Rekonstrukce investiční výstavby uvedené v části 8 tohoto článku lze provést pouze uvedením těchto objektů do souladu s urbanistickými předpisy nebo omezením jejich nesouladu s maximálními parametry povolených staveb a rekonstrukcí. Změnu druhů povoleného užívání vyjmenovaných pozemků a záměrů investiční výstavby lze provést jejich uvedením do souladu s druhy povoleného užívání pozemků a záměrů investiční výstavby stanovenými územními předpisy.
10. Pokračuje-li využívání pozemků a investiční záměry uvedené v části 8 tohoto článku a je nebezpečné pro lidský život nebo zdraví, životní prostředí, kulturní památky, lze uložit zákaz využívání těchto pozemků podle s federálními zákony a objekty.
