Co nelze na místě postavit?

Kategorie pozemků určují pořadí jejich využití. Které kategorie pozemků jsou pro stavbu venkovského domu vhodné a které nikoliv, vám prozradíme v našem článku.

Každý alespoň jednou přemýšlel o tom, že by se odstěhoval bydlet mimo město. Abyste se probudili do zpěvu ptáků a o víkendu neslyšeli sousedy.

Koupě pozemku není velký problém. Jediným problémem je získat tento děj. Podívejme se na problematiku podrobně.

Obsah

1. Jaký druh země
2. Kategorie půdy: povaha využití půdy je stanovena zákonem
3. Na poli je povoleno pouze setí a orba
4. Žijte a stavte ve městě
5. Typy povoleného využití: individuální bytová výstavba, soukromé pozemky, zahradnictví a zelinářství
6. Zvýhodněná hypotéka pro vlastní výstavbu domu
7. Porovnání individuální bytové výstavby, soukromých pozemků a chat
8. Jak vypočítat daň z pozemků
9. Tipy pro výběr pozemku: kde hledat informace
10. Právní normy pro stavebnictví
11. Objekty na pozemku parc
12. Zahradní domky
13. Individuální bydlení
14. Zemědělské stavby
15. Další
16. Co dělat, když nemůžete stavět
17. Zakázané stavby
18. Schválení a oprávnění
19. Užitečné videa
20. Závěr

Jaký druh země

Pojem „pozemek“ je v kontextu právních vztahů vnímán především jako předmět nemovitosti. Je to přírodní objekt, zdroj a výrobní prostředek. Řekněme, pokud máte v úmyslu chovat drůbež.

Právě o tomto druhu pozemku bude řeč v našem materiálu.

Nemovitosti byly vždy spolehlivou investicí. Pozemek se však může stát ani ne tak prostředkem pro investici, jako spíše zárukou a příležitostí pro něco víc.

Málokdy se někomu podaří rychle prodat pozemek a peníze mohou být nutně potřeba. Například pro rozvoj vašeho podnikání. V tomto případě stojí za zvážení varianta úvěru zajištěného nemovitostí.

Vlastníte bytový dům s pozemkem? Tato nemovitost může sloužit jako zástava pro úvěr od Sovcombank. S jeho pomocí můžete získat od 200 tisíc do 30 milionů rublů po dobu až 15 let. Zanechte online aplikaci a udělejte krok k novým cílům!

Kategorie půdy: povaha využití půdy je stanovena zákonem

K čemu je pozemek určen, je určeno jeho zamýšleným účelem. Hlavním znakem je kategorie pozemku. Ve skutečnosti jde o základní koncept. Podrobné informace o rozdělení pozemků podle jejich zamýšleného účelu jsou uvedeny v článku 7 zemského zákoníku Ruské federace.

Parametr „kategorie pozemku“ obsahuje několik významů najednou: způsoby nabývání nemovitosti; případy užití; možnost výstavby budov (ať už bytových nebo komerčních).

Kategorie pozemku je bezpodmínečně stanovena. Pozemek má pouze jeden. Neexistují žádné země, které by se vešly do několika kategorií najednou.

Pro osobní použití jsou vhodné tyto kategorie: zemědělská půda a obytná půda.

Na poli je povoleno pouze setí a orba

Charakteristiky zemědělské půdy jsou popsány v článku 77 zemského zákoníku Ruské federace:

• nachází se mimo obydlenou oblast;
• používané v zemědělství;
• Je povolena pouze výstavba přístavků.

Hlavní závěr: výstavba obytných staveb na zemědělských pozemcích není povolena. Proto je tato možnost vhodná pro obyvatele města s omezením.

Dnem 1. března 2022 však vstoupily v platnost změny zemského zákoníku Ruské federace, zakotvené ve federálním zákoně č. 2-FZ ze dne 2022. července 229. Inovace umožňují výstavbu obytných budov na území zemědělců.

Relaxace můžete využít již nyní, ale musíte tak učinit do 1. března 2026. Poté již nebudete moci provádět změny. Jediným požadavkem pro bytovou výstavbu je, že vlastník pozemku musí být zemědělec a provozovat zemědělskou činnost.

V tomto případě nezáleží na typu povoleného použití (AUR), i když dříve přidělené AUR je zastaralé a nyní neexistuje. Na vysoce produktivních a zvláště cenných zemědělských pozemcích je stále zakázáno stavět obytné budovy.

Žijte a stavte ve městě

Kategorie pozemků v osadách je optimální pro nákup, pokud nejste zemědělec nebo se jím neplánujete stát. Charakteristiky této kategorie půdy jsou tvořeny článkem 85 zemského zákoníku Ruské federace.

Neexistují žádná omezení ohledně typů aktivit pro majitele. Kdykoli si můžete postavit vlastní dům a stavbu legalizovat bez větších potíží.

• jsou vždy umístěny uvnitř měst a obcí;
• určené k zástavbě včetně bydlení.

Hlavní závěr: Tato kategorie pozemků je optimální.

Typy povoleného využití: individuální bytová výstavba, soukromé pozemky, zahradnictví a zelinářství

Před zahájením procesu vyhledávání na webu se doporučuje rozhodnout, jak budete nemovitost využívat.

Plánujete bydlet celoročně nebo přijet na víkend v létě? Chcete chovat drobná hospodářská zvířata a drůbež? Možná máte v úmyslu aktivně pěstovat svou zahradu? Odpovědi na tyto druhy otázek vám umožní rozhodnout o typu povoleného využití budoucího pozemku.

Účel pozemku přímo ovlivňuje jeho hodnotu a nepřímo ovlivňuje jeho umístění.

Kategorie pozemku a druh povoleného využití nejsou totožné a nezaměnitelné pojmy. První je větší než druhý. Obě tato kritéria jsou důležitá při výběru místa. Zaslouží si zvláštní pozornost.

Celkem je v klasifikátoru více než sto VRI. Ne na všech nám záleží. Vezměme si ty současné: individuální bytovou výstavbu, soukromé pozemky pro domácnost, zahradnictví a zahradnictví.

Individuální bytová výstavba (IHC) umožňuje výstavbu bytového domu a hospodářských budov. Chov kuřat nebo setí brambor není povoleno. Jinými slovy, zemědělské činnosti nelze provozovat.

Osobní vedlejší pozemek (LPH) ve svých kritériích podobné individuální bytové výstavbě. Je povoleno stavět dům do výšky 20 metrů a hospodářské budovy. Majitel soukromého pozemku pro domácnost se navíc může legálně věnovat chovu drůbeže nebo výrobě zemědělských produktů.

Zvýhodněná hypotéka pro vlastní výstavbu domu

Práce na zahradě – to jsou dachy, které všichni známe. V dnešní době jsou běžné dvě formy: zahradní neziskové partnerství (SNT) a dacha neziskové partnerství (DNP).

Před rokem 2008 byly známy příklady společného využívání půdy (USL). V roce 2008 byl EGP zrušen, ale dnes jsou ještě pozemky v tomto složení.

SNT a DPN se mírně liší. DNP mohou být umístěny v obydlených oblastech, SNT nikoli; DNP sdružuje ty, kteří rádi relaxují na venkově, a SNT – příznivce zemědělství.

Porovnání individuální bytové výstavby, soukromých pozemků a chat

Okamžitě stojí za to objasnit, že žádná VRI nemá přímou souvislost s kategorií pozemku. V hranicích sídel se nacházejí pozemky individuální bytové výstavby, pozemky soukromých domácností a další. Typickým příkladem individuální bytové výstavby v hlavním městě kraje jsou chatové komunity nebo soukromý sektor.

Pozemky soukromých domácností jsou častější v regionálních sídlech.

Chaty jsou jedinou možností pro VRI na zemědělských pozemcích. Tento faktor je třeba vzít v úvahu, pokud hodláte postavit chatu na vlastním pozemku a bydlet v ní po celý rok.

Ve všech uvedených VRI si každý najde výhody pro sebe. Porovnejme nejzřejmější a nesubjektivní kritéria.

Rozdíly začínají tím Tržní hodnota pozemky.

Ze všech uvedených typů je nejdražší individuální bytová výstavba. A má to svůj důvod: její status pro obec.

Vedení města totiž musí především napojit veškeré komunikace na jednotlivé lokality bytové výstavby. V blízkosti je nutná rozvinutá infrastruktura (školy a školky, polikliniky, nemocnice). Jednotlivé lokality bytové výstavby jsou pro obyvatele města komfortnější díky terénním úpravám kolem nich.

Náklady na soukromé pozemky pro domácnost jsou nižší. Často se nacházejí na periferii. Komunikace s nimi probíhá podle různých standardů, což znamená, že jsou pomalejší a na nejbližší kliniku se budete muset dostat autem.

Cena dachy je přijatelná. Jejich tržní hodnota je řádově nižší než u ostatních. Vliv má umístění (obvykle značná vzdálenost od města) a celková struktura. Ne každému bude vyhovovat celoroční partnerský život.

Ano, individuální bytová výstavba vypadá atraktivněji než ostatní, ale také stojí více. Jak zaplatit? Při koupi takového pozemku banky často poskytují speciální hypoteční podmínky. Velmi důležitý bod. Zvlášť, když se chcete co nejrychleji nastěhovat do svého domova.

Jste-li stále na rozcestí, pak popřemýšlejte o státní podpoře. Možná máte nárok na některý z programů? Pořízení bydlení s finanční podporou státu je spolehlivé a stabilní.

Poplatky za služby se značně liší v závislosti na typu webu. Nejvyšší u individuální bytové výstavby; pro soukromé pozemky a chaty – přibližně stejné.

Trvalá registrace ( Registrace ) lze vydat jak na pozemku individuální bytové výstavby, tak na pozemcích soukromé domácnosti. Postup je stejný jako u bytu. Jediná podmínka: objekt na pozemku musí být registrován jako obytný dům.

S chatami je to složitější. Musí být splněny tři podmínky:

• pozemky, kde se lokalita nachází, patří do kategorie obydlených oblastí;
• letní (dacha) dům uveden do provozu;
• nemovitost je jediným bydlištěm vlastníka.

Mimochodem, vlastník všech tří typů má právo přiřadit webu poštovní adresu.

Poté, co se stanete vlastníkem pozemku, budete muset zaplatit poplatek do státní pokladny – pozemková daň. Jedná se o typ platby stanovený obecními úřady. Je považován za místní a jeho míra je všude jiná. Sazba ve všech krajích pro individuální bytovou výstavbu, soukromé pozemky a chaty je stejná.

Pro výpočet daně z pozemku pro konkrétní pozemek zjistíme katastrální hodnotu (je zapsána v Jednotném státním registru nemovitostí. Výslednou hodnotu vynásobíme sazbou uplatňovanou v dané oblasti.

Sazba pro každou obec je zveřejněna na webových stránkách Federální daňové služby.

Jak vypočítat daň z pozemků

Vzhledem k tomu, že katastrální hodnota individuální bytové výstavby je vyšší než katastrální hodnota pozemků soukromých domácností a chat, bude daň z půdy vyšší v jakékoli oblasti. Nejméně budete muset zaplatit za daču.

Důležitá vlastnost individuální bytové výstavby: v situaci, kdy vlastník pozemku po deseti letech od zápisu vlastnictví nepostavil bytový dům a nepřihlásil jej, je pro něj sazba daně z pozemku dvojnásobná.

Stavba domu je jen začátek cesty. Po dokončení je nutné provést vnitřní práce a dokončení prostor. A to jsou samozřejmě dodatečné náklady. Zde bude nepostradatelným pomocníkem karta Halva od Sovcombank.

Náklady na stavební materiály při opravách jsou vždy poměrně významné. Existuje ale skvělý způsob, jak snížit zátěž vaší peněženky. S kartou “Halva” můžete nakupovat jakékoli zboží v opravnách – partnerech Halvy – na bezúročné splátky až na 24 měsíců. S Halvou si navíc můžete vzít spotřebitelský úvěr na jakoukoliv potřebu.

Tipy pro výběr pozemku: kde hledat informace

Abyste neztráceli čas cestováním na web, musíte nejprve prostudovat všechny informace o pozemku, který se vám líbí, v otevřených zdrojích.

Před odjezdem na pozemek si zjistěte katastrální číslo vybraného pozemku. Nejjednodušší je zeptat se majitelů. Pokud to není možné, můžete to zjistit na adrese na webu Rosreestr prostřednictvím služby Veřejná katastrální mapa.

Co dává studium katastrální mapy:

• skutečná velikost pozemku (stává se, že prodejci zaokrouhlují číslo nahoru);
• přesné umístění místa a jeho obrys;
• katastrální hodnota;
• kategorie pozemku (vhodné jsou pouze pozemky v obydlených oblastech);
• VRI (přednost by měla být dána soukromým pozemkům pro domácnost nebo individuální bytové výstavbě).

Katastrální mapa na internetu ukazuje požadovaný pozemek a jeho sousedy. Kliknutím na ně můžete zjistit typ povoleného využití blízkých pozemků. Vzhled pro průmyslové použití je rozhodně alarmující. Nikdo nechce bydlet vedle pneuservisu nebo malé výrobní dílny.

Dalším důležitým dokumentem ke kontrole je obecný plán. Je volně k dispozici na webových stránkách obce (správy obvodu nebo města). Z něj můžete zjistit přítomnost různých objektů v okolí.

Být vedle některých lidí může být nepříjemným překvapením. Kromě toho hlavní plán také uvádí stavby plánované pro výstavbu. Vyhnete se tak nepříjemným překvapením v budoucnu.

Silnice jsou zobrazeny na mapě rozvoje dopravní infrastruktury. A pokud tu teď dálnice není, neznamená to, že se za pár let neobjeví za vaším plotem. O tom musíte vědět předem.

Určitě studujte mapa hranic území a ochranných pásem kulturních památek.

Formálně je dokument nedílnou součástí hlavního plánu.

Mapa zobrazuje oblasti nacházející se v chráněné zóně. Naším úkolem je zjistit, zda je lokalita, která nás zajímá, na tomto seznamu, protože v chráněné zóně je zakázáno stavět.

Stává se, že se bona fide kupující dozvěděli o nemožnosti stavby v době předkládání povolení. V takové situaci musela být zastavena výstavba a také plány na bydlení v jejich domě.

Na závěr poznamenáváme, že je možné najít dobré místo. Ano, bude to těžší, než se na první pohled zdá. Za prvé, ujistěte se, že sami pochopíte: za jakým účelem a kde máte v úmyslu koupit pozemek. Odpovědi na tyto otázky výrazně zjednoduší vyhledávací úkol.

Majitelé pozemků určených k zahrádkaření se je snaží co nejvíce zvelebit a staví obytné a užitkové stavby.

Ale než se začne stavět prostudujte si zákonnost stavby různé objekty, stávající požadavky a normy.

Pokud budou dodržovány, nebudou mít občané problémy při zdobení budov, stejně jako neshody se sousedy.

Právní normy pro stavebnictví

Hlavním zákonem upravujícím rozvoj zahradnických pozemků, vytváření neziskových společenství vlastníků, jejich hospodaření a ochranu práv členů byl federální zákon č. 66-FZ.

Tento zákon platil pouze do 31.12.2018. Od následujícího dne nabyl účinnosti nový zákon č. 217-FZ, ve kterém letní chatky se budou rovnat zahrádkářským pozemkům, změní se některá ustanovení o partnerství neziskových organizací a zavede se pojem společného jmění.

Pozemek s povoleným využitím pro zahradnictví se může nacházet na zemědělské půdě nebo v hranicích obydlené oblasti:

• U pozemků nacházejících se v hranicích obydleného území je nutné prostudovat návrh uspořádání konkrétního území v souladu s čl. 42 Občanského zákoníku Ruské federace (pokud byl schválen). Dokument vymezuje zóny stávajících zařízení, jejich charakteristiky a oblasti, kde lze stavět nové budovy. Schvaluje jej obecní úřad po veřejném projednání nebo krajský výkonný orgán bez projednání.
• Chcete-li stavět na zemědělské půdě, nemusíte se řídit červenými čarami a pravidly stanovenými územním plánováním.

Nezbytně nutné zohlednit typ územní zónykde se tento pozemek nachází.

Zahradnické pozemky se obvykle nacházejí v zemědělských oblastech, ale existují i ​​pozemky v obytných oblastech.

Pro různé zóny jsou stanoveny různé územní předpisy, které definují:

• Základní, podmíněně povolené a pomocné pozemky VRI.
• Charakteristika: maximální plocha pozemků, vzdálenost objektů od hranic, počet podlaží, minimální podíl terénních úprav na pozemku a další.

S územním řádem, územními a rozvojovými projekty se můžete seznámit na příslušném orgánu místní správy.

Objekty na pozemku parc

Právo vlastníka rozvíjet svůj pozemek je zajištěno zákoníkem země Ruské federace (článek 40) a občanským zákoníkem Ruské federace (článek 263). Všechny stavby, které je povoleno stavět a stavět na pozemcích pro zahradnictví, lze rozdělit do několika skupin.

Zahradní domky

Hlavní rozdíl mezi takovými budovami a obytnými budovami je sezónnost používání. Můžete v nich žít pouze v teplé sezóně, abyste si odpočinuli od zahradničení. Malé domky lze využít jako sklad zařízení a plodin. Objekty nejsou vytápěny a nejsou zásobovány komunikacemi.

V takových budovách můžete bydlet, ale nemůžete se registrovat.

Výjimky tvoří zahradní domky postavené na zahradních pozemcích nacházejících se na území obydlených oblastí, které jsou vybaveny všemi podmínkami pro celoroční bydlení.

Takové objekty mohou být u soudu uznány jako obytné a majiteli bude umožněno se do nich zaregistrovat.

K tomu je nutné, aby objekty splňovaly následující požadavky:

• Být v plném vlastnictví občana a nebýt předmětem zástavy.
• Dodržování všech stavebních předpisů, bezpečnostních pravidel, hygienických požadavků (úroveň hygieny).
• Plně vybaveno veškerou komunikací: topení, osvětlení, vodovod a kanalizace, kanalizace.

Zahradní domky musí používat pouze rodina majitele, jejich dělení na samostatné byty není povoleno.

Individuální bydlení

Domy uznané jako obytné musí mít všechny potřebné podmínky pro pohodlný život. Objekt je určen k individuálnímu užívání, není rozdělen na byty nebo bloky.

Dům postavený na pozemku se zahradou je uznán jako obytný u soudu nebo prostřednictvím místních úřadů.

Více o výstavbě bytových a zahradních domků na pozemcích pro zahradnictví se dočtete v tomto článku. Užitečný bude i materiál o charakteristice zahrádkářských lokalit umístěných na zemědělské půdě.

Zemědělské stavby

Patří sem budovy, které jsou určeny pro:

Tento typ také zahrnuje konstrukce, jejichž konstrukce a účel je pomocnou funkcí pro uložení potřebného nářadí nebo zařízení.

Materiál stěn a stropů, ze kterých se skládá, přitom není důležitý.

• Skleníky – konstrukce se střechou a stěnami, které slouží k pěstování sazenic a následné údržbě rostlin. Budovy mohou být vybaveny systémem vytápění.
• Stodoly – kryté hospodářské místnosti, ve kterých se skladuje různý majetek a chovají se hospodářská zvířata. Některé stodoly jsou podsklepeny.
• Hangáry, což jsou prefabrikované konstrukce rámového nebo bezrámového typu. Lze je využít pro skladování, opravy zemědělských strojů, jako sklady.
• dřevorytec – kůlna pro skladování palivového dřeva a dřevěných pelet pro vytápění obytných budov.

Další

Mezi další budovy patří:

• lázně,
• garáž,
• pouliční toaleta.

Objekty neslouží k zahradnickým účelům, jsou nezbytné pro pohodlí majitele pozemku.

Co dělat, když nemůžete stavět

Pokud je stavba obytného domu na vašem zahradním pozemku z nějakého důvodu nemožná, stojí za to to zjistit Je možné změnit VRI na následující:

. Výhody při vytváření infrastruktury a inženýrských sítí na úkor rozpočtu. Stavba ale bude vyžadovat projekt, povolení a následné schválení od různých úřadů. A pozemek musí mít kategorii „Půda obydlených oblastí“.
Soukromý pozemek pro domácnost nacházející se v hranicích obydlené oblasti. Může mít významnou oblast, zjednodušený postup pro registraci struktury.

Zahradnické pozemky se vyznačují vysokou úrodností půdy, takže pro změnu VRI budete možná muset prokázat jeho zhoršení nebo mít jiný závažný důvod pro převod.

Zakázané stavby

Ke změně VRI dochází v souladu s typem územní zóny, ve které se pozemek nachází.

Objekty, které neodpovídají kategorii pozemku, nelze po výstavbě postavit ani užívat.

Proto na zahradním pozemku patřícím k zemědělské nebo obytné oblasti, nesmí stavět:

• průmyslová zařízení,
• obchodní, obchodní, bytové a komunální budovy,
• zdravotnická, sociální, kulturní zařízení,
• nákupní centra a obchody,
• infrastrukturní zařízení.

Schválení a oprávnění

To stanoví zákon o územním plánování Ruské federace (článek 51). není potřeba stavební povolení pro následující objekty:

• garáže na zahradních pozemcích,
• pomocné stavby nesouvisející s trvalými stavbami (kolny, kůlny, hangáry).

Povolení ke stavbě zahrady nebo bytového domu také není nutné. Při umístění parcely na území zahrádkářského neziskového sdružení je však vlastník povinen řídit se čl. 34 federálního zákona č. 66-FZ a SP 53.13330.2011, tj. zohlednit územní plánování nebo projekt zeměměřictví.

Soubor pravidel pro rozvoj zahrádkářských svazů, schválený na schůzi, definuje mnoho parametrů, včetně:

• plánovací řešení jednotlivých pozemků,
• druh a kvalita oplocení,
• vzdálenost předmětů od plotu a od sebe navzájem,
• uspořádání kompostovací jímky,
• odlehlost obytných budov od komunikací.

Z důvodu členských a vstupních poplatků se rozvíjí území neziskového sdružení.

Na náklady obecného fondu je také organizována bezpečnost území a oblastí partnerství, kontrolní bod nebo bariéra.

V případě potřeby může porada rozhodnout, kde a kdy budou odpadkové koše instalovány a jak je odstranit.

Pokud majitel tato pravidla nedodržuje, pak jeho stavby může být považováno za neoprávněné, u soudu bude povinen je zbourat (článek 222 občanského zákoníku Ruské federace).

Užitečné videa

Informace o tom, jaké normy lze použít pro stavbu domů na pozemcích pro zahradu, naleznete v tomto zajímavém videu:

Závěr

Zahrádkářské pozemky jsou velmi žádané, protože umožňují postavit zahradu nebo bytový dům s možností zápisu do bytového domu soudní cestou. Jejich katastrální hodnota je přitom výrazně nižší než u pozemků soukromých domácností a individuální bytové výstavby, což znamená nižší úroveň zdanění.

Objekty povolené ke stavbě zahrnují pomocné a technické místnosti, garáže a lázeňské domy. K zahájení stavby není potřeba žádné povolení.

Pro vlastníky, jejichž pozemky se nacházejí na území zahrádkářských svazů, Dodržování stavebních předpisů je povinné, schválené pro toto sdružení.

V opačném případě mohou nepřátelští sousedé zahájit soudní řízení, po kterém budou budovy nuceny být zbourány. O svůj majetek v chráněné oblasti se ale bát nemusíte.