1. Rizika spojená s obratem stránky, tzn. s možností jeho převodu z jedné osoby na druhou. K jejich minimalizaci stačí objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). To vám umožní získat spolehlivé informace o všech věcných břemenech na pozemku (existence práv třetích osob, oprávnění prodávajícího disponovat s pozemkem atd.).
2. Rizika spojená s tím, že nejsou vymezeny hranice lokality, jsou definovány nepřesně nebo jsou nesprávně zohledněny v registru.
3. Rizika spojená s urbanistickými omezeními, kdy pozemek, jehož vlastnictví je evidováno, nelze využít k zamýšlenému účelu. Problém je v tom, že po změnách urbanistické legislativy v posledních dvou až třech letech se stát téměř zcela zřekl odpovědnosti za poskytování spolehlivých informací zájemcům o omezení užívání pozemků. Například po zakoupení pozemku pro výstavbu bytového domu může kupující zjistit, že na něm nelze umístit nic jiného než zahradu nebo zeleninovou zahrádku, nebo že se přes pozemek plánuje položit rozvod plynu, je možné na něj umístit sportoviště. Potenciální kupec je nucen si to zjistit sám, protože v současné době neexistuje žádný dokument obsahující komplexní informace o urbanistických omezeních stanovených pro každou konkrétní lokalitu.
Při výběru pozemku byste si tedy měli zjistit, jak přesně jsou jeho hranice vymezeny a zda jeho skutečné umístění odpovídá zobrazení jeho hranic na veřejné katastrální mapě Rosreestr, a také si prostudovat základní územně plánovací dokumentaci platnou v r. region, kde se pozemek nachází (samozřejmě po předchozí objednávce výpisu z EGRN). Podívejme se na každou z těchto otázek podrobněji.
Pokud na svém webu nechcete mít silnici, vyberte takovou, jejíž hranice jsou definovány
Dne 7. srpna 2020 Rosreestr zveřejnil odvolání na svých webových stránkách. Vyzval držitele práv, aby vyjasnili hranice již dříve registrovaných pozemků a případně k nim zaregistrovali práva v souvislosti se vstupem zákona o železniční infrastruktuře v platnost 1 . Tento zákon stanoví možnost vydávat povolení ke stavbě zařízení dopravní infrastruktury bez zápisu práv k pozemkům, pokud jsou tyto pozemky ve veřejném vlastnictví a nejsou zatíženy právy třetích osob. Pokud Jednotný státní registr nemovitostí neobsahuje přesné informace o umístění hranic pozemku a práva k němu nejsou registrována (vznikla před rokem 1998), může se jeho držitel autorských práv potýkat s tím, že výstavba dopravní infrastruktura začala na místě, protože je mylně vnímáno jako prázdné. Rosreestr v této souvislosti doporučil, aby se držitelé autorských práv o přítomnosti hranic na pozemku informovali katastrálním číslem pozemku na veřejné katastrální mapě odboru a případně zajistili vyjasnění hranic pozemku s zapojení katastrálního inženýra. V současné době Jednotný státní registr obsahuje informace o 24 milionech pozemků, které nemají přesný popis hranic. Jsou parcely, které dosud nebyly zařazeny do Jednotné státní evidence nemovitostí – nemají katastrální číslo. Pokusme se tuto situaci pochopit.
Jednak stále existují pozemky ve vlastnictví občanů, k nimž práva nebyla zapsána. Protože ale nikdo nemůže pozemek koupit před zápisem práv k němu, problémy s ním může mít pouze jeho vlastník. Neohrožuje potenciální kupce, protože pokud budou chtít takový pozemek prodat, jeho vlastník k němu bude muset zapsat práva, a to pouze zápisem do katastru nemovitostí a určením jeho hranic na základě výsledky zeměměřictví.
Za druhé jsou to pozemky, k nimž jsou zapsána práva, ale neprošly katastrálním zápisem, byť zjednodušeným, bez vyměření. Takové pozemky jsou obchodovatelné, ale jejich nabytí před katastrálním zápisem a určením hranic je nebezpečné, protože později bude velmi obtížné chránit svá práva. Je dost možné, že na místě těchto pozemků se podle registru již nacházejí další pozemky. Těch však na trhu mnoho není.
Zatřetí, počínaje rokem 2006 dostali v rámci „amnestie dacha“ občané, kterým byly poskytnuty pozemky pro nepodnikatelské účely před vstupem zemského zákoníku Ruské federace v platnost v říjnu 2001, možnost zaregistrovat se je do katastru nemovitostí a zapsat k nim práva bez zeměměřického řízení, tzn. bez vymezení hranic na zemi. Následně po přijetí zákona „o státním katastru nemovitostí“ byly 2 takové pozemky klasifikovány jako dříve evidované pozemky. V Čl. 45 tohoto zákona bylo uvedeno, že občané, kterým byly pozemky poskytnuty pro nepodnikatelské účely před nabytím jeho účinnosti, tzn. do 1. března 2008 je mohou zapsat do katastru nemovitostí a zapsat k nim práva bez vymezení hranic na pozemku. Katastrální pas těchto pozemků obsahuje větu „hranice pozemku v geodetickém souřadnicovém systému nejsou definovány“. Tyto pozemky jsou také obchodovatelné a široce zastoupené na trhu s pozemky. Některé notářské komory však nedoporučují svým notářům, aby s nimi prováděli obchody, zřejmě chápou rizika spojená s jejich pořízením. Notářské ověření takových transakcí však není povinné.
Právě držitele práv ke třem jmenovaným skupinám pozemků Rosreestr varoval: urychleně objednejte vyměření pozemku, proveďte úplný katastrální zápis a zapište práva, pokud nechcete na místě svého pozemku například najít cestu. I když to zákon nevyžaduje. Článek 69 zákona „o státní evidenci nemovitostí“ 3 odkazuje na takové pozemky jako na dříve registrované nemovitosti a uznává jejich registraci jako právně účinnou. Ministerstvo pro hospodářský rozvoj navíc v jednom ze svých dopisů uvedlo, že ani jeden současný regulační akt nestanoví požadavky na držitele autorských práv k takovým pozemkům, aby určili umístění jejich hranic a zadali příslušné informace do Jednotného státního rejstříku nemovitostí. Majetek. Tyto postupy jsou prováděny podle uvážení držitelů autorských práv. A vyjasnění hranic pozemků není časově omezeno. Získání pozemků, jejichž hranice nejsou vymezeny, je však mimořádně riskantní.
Chyba katastrálního inženýra jako důvod překrytí hranic sousedních pozemků
Výše jmenovaní držitelé autorských práv alespoň vědí, že jejich oblasti jsou ohroženy. Mnohem horší je situace v případech, kdy byly hranice pozemku stanoveny na základě výsledků zaměření země, ale při jeho realizaci došlo k pochybení katastrálního inženýra (takové chyby se dříve nazývaly katastrální a s nabytím účinnosti v roce 2017 zákon „o státní evidenci nemovitostí“ – matrika).
V Čl. 61 zákona „o státní evidenci nemovitých věcí“ specifikuje dva typy chyb: technické, způsobené registrátorem ve formě překlepu, překlepu atd., a registrační chyby obsažené v plánu hranic a způsobené osobou provádějící katastrální práce. Technická chyba je opravena rozhodnutím registrátora při jejím zjištění nebo po odvolání zainteresované osoby. Registrační chyba je opravena vypracováním nového hraničního plánu k upřesnění hranic pozemku, který prošel katastrálním operátem.
Odhalit matriční chybu vlastními silami na veřejné katastrální mapě je obtížné. K jeho identifikaci a nápravě se obvykle uchýlí ke službám katastrálního inženýra. Pokud v důsledku chyby v zápisu hranice pozemku „překrývají“ sousední pozemek, je vhodné kontaktovat uživatele sousedního pozemku a objednat si u katastrálního inženýra práce na vyjasnění hranice. Pokud uživatel pozemku nebude souhlasit, bude se muset obrátit na soud s žalobou na opravu chyby v registru. Je však důležité si uvědomit, že uživatelem sousedního pozemku není žádný soused, jehož pozemek sousedí s vaším, ale pouze ten, jehož pozemek má podle rejstříku sousedící hranici.
Skutečná poloha lokality a ta uvedená na veřejné katastrální mapě se musí shodovat
V ještě složitější situaci jsou ti, jejichž parcely se při změně souřadnicového systému používaného pro vedení Jednotného státního registru (dříve Státního registru národních registrů) ocitnou podle údajů z registru daleko od svého skutečného umístění – někdy i v jiném oblasti, v místě vodního útvaru atd. . Ke změně souřadnicového systému u nás došlo dvakrát. V důsledku toho se mnoho pozemků „vystěhovalo“, ačkoli jejich hranice při zápisu do katastru byly stanoveny na základě výsledků zeměměřických prací. Právní status těchto oblastí není zákonem definován a algoritmus chování v tomto případě není upraven.
Taková změna polohy lokality je dobře vidět na veřejné katastrální mapě. Pokud je zjištěna, měli byste kontaktovat společnost Rosreestr s žádostí o opravu technické chyby. Rosreestr to zpravidla dělá, ale pouze v případě, že nejsou dotčena práva třetích stran. V opačném případě, jak je uvedeno v části 4 čl. 61 zákona „o státní evidenci nemovitostí“ je chyba opravena rozhodnutím soudu (ačkoli změnu souřadnicového systému lze jen stěží nazvat chybou). Zde budete muset nařídit kontrolu hospodaření s půdou a identifikovat chyby vzniklé při určování hranic. Tento proces může trvat mnoho let.
Před koupí pozemku, i když jsou jeho hranice vymezeny, byste tedy měli použít jeho katastrální číslo pro zjištění jeho polohy na veřejné katastrální mapě.
Pozor: Územní plán pozemku nemusí reflektovat všechna omezení jeho využití
Omezení užívání platí pro všechny plochy – vlastněné, pronajaté atp. Mnozí pevně věří, že všechny jsou zohledněny v územním plánu pozemku (GPZU). Toho začali využívat bezohlední prodejci a nabízeli GPZU potenciálním kupcům pozemků. Zároveň mohou být informace v GPZU nespolehlivé, právně nemusí obsahovat informace o všech omezeních používání stránek.
Vysvětlíme: v roce 2017 se právní povaha GPZU změnila. Byl vyjmut z územně plánovací dokumentace a stal se čistě informačním dokumentem. GPZU nyní není nikým schvalován, byť je stále připravován orgánem místní samosprávy (např. v Petrohradě – KGA), a v podstatě je důležité pouze datum jeho přípravy, neboť od tohoto data do r. obdržení stavebního povolení nebo podání oznámení o zahájení Výstavba individuální bytové výstavby by neměla trvat déle než tři roky. Tříletá lhůta se však vztahuje pouze na stavební předpisy a předpisy. Regulativy územního plánování (typ povoleného využití, přítomnost stanovených zón se zvláštními podmínkami pro využití území, parametry rozvoje) musí být platné ke dni obdržení stavebního povolení nebo oznámení o zahájení stavby, nikoli ke dni vydání GPZU. To znamená, že pokud by po zpracování GPZU došlo ke změnám v Pravidlech využití a rozvoje území, pak nebude možné získat stavební povolení. Nemá tedy smysl pořizovat si GPZU předem, stejně jako nemá smysl důvěřovat tomu stávajícímu.
Jak minimalizovat rizika při koupi pozemku?
Právní režim pozemku určují územní předpisy, které jsou schvalovány v rámci Pravidel využití a rozvoje území (PÚ) pro každou územní zónu. Předpisy územního plánování pro každou lokalitu stanoví tři typy omezení:
1. Druhy povoleného použití: hlavní, pomocné a podmíněně povolené. Vlastník webu nezávisle vybírá a mění hlavní a pomocné. Podmíněně povolený typ se může stát hlavním rozhodnutím správy po veřejném projednání a veřejném projednání.
2. Limitní parametry zástavby a maximální rozměry pozemku.
3. Omezení stanovená federální legislativou, související především se zřízením zón se zvláštními podmínkami pro využívání území (ZOUIT).
Dále musí PZZ vyhovovat generelu z hlediska umístění objektů federálního, regionálního a místního významu a územní zóny PZZ musí odpovídat funkčním zónám generelu. Nestačí tedy nastudovat omezení stanovená nařízením města. Je třeba zkontrolovat, jak dobře PZZ odpovídá Generelu. Pokud je lokalita dle PZZ atraktivní a dle generelu by zde měla být umístěna škola nebo sportoviště jako objekty místního nebo regionálního významu, pak by se taková lokalita vykupovat neměla. Totéž platí pro zóny – územní a funkční. Pokud se lokalita, o kterou máte zájem, nachází podle PZZ v zóně střední zástavby a podle generelu se jedná o zónu zvláštního určení, např. letištní plocha, pak s největší pravděpodobností nic tam bude vybudováno, PZZ bude uvedeno do souladu s generelem.
Připomeňme, že s ohledem na informace o zamýšleném umístění spolkových, krajských a místních zařízení na lokalitách je splněn alespoň požadavek na publicitu informací: územně plánovací dokumenty (generel) a územní plánování (UPZ) jsou v veřejná doména. A pokud kupující pozemku není vždy schopen na to přijít sám, mohou mu pomoci specialisté. Jiná situace je u zón se zvláštními podmínkami pro využití území.
Do srpna 2018 bylo hraniční pásmo považováno za zřízené, pokud informace o něm byly obsaženy v Jednotném státním registru hranic (část „Rejstřík hranic“). Bylo možné si objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí a získat příslušné informace. Po zadání informace o hranici takové zóny do dat Rosreestr musel orgán oprávněný k přijetí PZZ osobou, která jej zřídil, přenést tyto informace do mapy, která je přílohou PZZ. Při přípravě GPZU se do něj měla promítnout omezení, která vznikla v souvislosti se vznikem ZOUIT.
Situace se však změnila po přijetí federálního zákona č. 3-FZ ze dne 2018. srpna 342. Ve svém umění. 26 obsahuje přechodná ustanovení týkající se ZOUIT. Podle odstavce 8 Čl. 26, do roku 2022 jsou všechny ZOUIT považovány za zavedené, a to i v případě, že neexistuje odpovídající záznam v jednotném státním registru nemovitostí. To znamená, že existence zóny se předpokládá, pokud existuje objekt, ve vztahu k němuž je zřízena. Od roku 2022 do roku 2025, aby mohl být ZOUIT považován za zřízený, aniž by o něm byly zapsány informace do Jednotného státního rejstříku, byla splněna jedna ze čtyř podmínek uvedených v článku 8 čl. 26 (rozhodování úřadu; schválení hranic zóny oprávněným orgánem; přítomnost normativního aktu upravujícího režim zóny, který nevyžaduje rozhodnutí úřadu ani schválení hranic; rozhodnutí soudu). Pokud jde o určité typy zón, čl. 26 obsahuje speciální požadavky (např. indikativní pásma hygienické ochrany platí do roku 2022). Situaci dále komplikuje skutečnost, že podle ustanovení zemského zákoníku Ruské federace musí být přijato usnesení vlády Ruské federace, které bude upravovat postup při zřizování jednotlivých typů zón. K takovému činu ale stále nedochází. Pro většinu zón nadále platí dříve přijatá nařízení.
Výpis z Jednotného státního rejstříku ani GPZU tak nebudou obsahovat informace o omezeních užívání pozemku, která vznikla v souvislosti s rozšířením ZOUIT na něj. Ve většině ZOOITů je přitom výstavba nemovitostí zakázána. Pokud tedy pozemek, s přihlédnutím k informacím obsaženým v PZZ a GPZU, vypadá atraktivně, měli byste se obrátit na místní správu o další informace o přítomnosti objektů v blízkosti místa, jejichž ZOUIT na něj může být uložen. Poté budete muset samostatně, s pomocí předpisů upravujících režim příslušných zón, vypočítat jejich velikosti a ujistit se, že na pozemku je místo, které je prosté urbanistických omezení a dostatečné pro výstavbu řekněme projekt individuální bytové výstavby.
Pokud byl objekt postaven na stávajícím pozemku a následně se ukázalo, že se nachází v rámci ZOOIT (například bezpečnostní zóna nebo zóna minimálních vzdáleností od potrubí), pak v případě požadavků na jeho demolici , soudní praxe vám pomůže chránit vaše zájmy. V roce 2020 Nejvyšší soud Ruské federace v jednom ze svých rozhodnutí vyjádřil názor, že jelikož Jednotný státní registr nemovitostí neobsahuje informace o bezpečnostní zóně a zóně minimálních vzdáleností od potrubí, pak když při výstavbě individuální bytové výstavby občan jednal v dobré víře 4 . K zónám na ochranu předmětů kulturního dědictví ale Nejvyšší soud zaujal přesně opačné stanovisko: absence informací o takové zóně v Jednotném státním registru nemovitostí neznamená, že nebyla zřízena.
V každém případě, pokud se bavíme o pořízení pozemku pro individuální bytovou výstavbu, je lepší se předem obávat o možnost takové výstavby a nespoléhat na to, že budete moci hájit své zájmy u soudu. Pokud byl „nepohodlný“ pozemek již zakoupen, nezoufejte: vzhledem k rozporuplné právní úpravě a nejednoznačné soudní praxi je pravděpodobnost, že budete moci chránit své zájmy u soudu, velmi vysoká.
1 Federální zákon ze dne 31. července 2020 č. 254-FZ „O zvláštnostech úpravy některých vztahů za účelem modernizace a rozšíření páteřní infrastruktury a o zavádění změn některých právních předpisů Ruské federace“.
2 Federální zákon ze dne 24. července 2007 č. 221-FZ „o státním katastru nemovitostí“.
3 Federální zákon ze dne 13. července 2015 č. 218-FZ „o státní registraci nemovitostí“.
Mít vlastní pozemek vám dává pocit stability, spolehlivosti a důvěry v budoucnost. Zítřek samozřejmě nemusí přijít, nicméně budete mít aktivum, které můžete vždy prodat a přežít těžké časy.
Pozemek není jen místo, na kterém se dá postavit dům, ale také aktivum, které vyplácí dividendy a neodepisuje se Zdroj jageerdar.com
Pozemek bude vždy na prvním místě: jak je vidět ze sovětského thrilleru „Bílé rosy“, zatímco mladý a ničím nezatížený syn hlavního hrdiny hrál na knoflíkovou harmoniku, byl mu odebrán velkolepý pozemek s domem nedaleko města. starý dědeček. Film mohl být považován za fantasy film, ale bohužel dostali kompenzaci v podobě bytu. Obyčejní lidé by si teď mysleli, že za všechno může hudební nástroj, ale na konci filmu je z tváře důchodce vidět, že něco tušil.
První výlet na místo: prozkoumání oblasti
Dobrý spiknutí způsobí závist mezi příbuznými, pýchu mezi dětmi a radost mezi přáteli, takže si musíte vybrat ten nejlepší.
Podívejme se na hlavní body, kterým byste měli věnovat pozornost:
- Blízkost infrastruktury. Tato položka je volitelná, ale přesto je lepší zvolit místo blíže k obchodu s potravinami. Pozor na příjezdové cesty: v případě nouze bude hrát rozhodující roli příjezd k hasičskému vozu nebo sanitce.
- Sousedé. Kupodivu, před nákupem pozemku musíte pečlivě zvážit území svých sousedů. Prvořadý význam má umístění žumpy. Zpravidla se nacházejí na těch nejnenápadnějších místech a neinformovaný soused ani nepozná, že pod jeho okny je septik. Dávejte pozor na přítomnost svahu mezi sousedy směrem k vašemu budoucímu pozemku.
K poznámce! Prohlédněte si oficiální stránky ministerstva pro mimořádné situace s podrobnou mapou záznamu a monitorování povodní. Oblast pro bydlení by měla být suchá a v relativní nadmořské výšce.
A také sousedé jsou naše všechno. Některé nezpůsobí žádné potíže, jiné znemožní život. Pokud lze nedostatek rozvinuté infrastruktury přežít, zejména proto, že se časem objeví, je lepší předejít situaci se sousedy Zdroj lenzemkadastr.ru
- Přítomnost neregistrované probíhající stavby. Nedoporučuje se kupovat pozemky s nedokončenou stavbou, protože můžete narazit na zákonné průtahy. Nejlepší je využít služeb profesionálů – to vám pomůže vyhnout se právním problémům a navíc poskytovaná pomoc není drahá.
- Komunikace. Přítomnost plynu, elektřiny, centrálního zásobování vodou, kanalizace výrazně usnadní výstavbu nového domu, ale mince má také nevýhodu: náklady na pozemek se budou výrazně lišit od „holého“ pozemku.
- Kvalita půdy. Není vhodné kupovat pozemek s písčitou půdou nebo v bažinaté oblasti. V opačném případě budete muset vyplatit peníze za vysoce kvalitní vyztužený základ, což výrazně zvýší náklady na dům. Kromě toho v pohyblivé půdě nebude možné vytvořit sklep, saunu nebo garáž pod domem. Pokud je území „ploché, jako váš bývalý“, musíte ho vzít.
Vzhledem k tomu, že nejste profesionál, je obtížné poskytnout objektivní posouzení a odborný názor při výběru webu Zdroj maja-dacha.ru
Popis videa
Asi 10 důležitých otázek, které potřebujete vědět při výběru pozemku pro stavbu domu, viz následující video:
Další drobnosti, které je třeba znát
Je jasné, že hlavní věcí je rovná a suchá oblast, existují však nuance, které mohou výrazně zkomplikovat bydlení ve venkovském domě. Po prohlídce pozemku přejděte k důkladnému studiu každodenních problémů:
- Sběr odpadků. Kupodivu taková služba není dostupná v každé vesnici. Pokud plánujete bydlet s velkou rodinou, pak je pro vás tato otázka docela důležitá. Existuje alternativa – soukromé společnosti, které k vám domů přijedou jednou za měsíc nebo čtvrtletí. K této položce můžete přidat čištění septiku. Podívejte se na možnosti vjezdu auta na pozemek a také odhadněte budoucí umístění žumpy.
- Sousedé mají domácí mazlíčky nebo zemědělské zvěř. Pro městského člověka, který chce žít klidný život mimo město, bude ticho zásadní otázkou. Obejděte proto předem všechny sousedy a nenápadně si povídejte.
- Městská doprava. Navzdory skutečnosti, že v moderním světě má téměř každý člověk osobní auto, zastávka veřejné dopravy v blízkosti rozhodně nebude zbytečná. Autoservisy jsou zpravidla daleko a není pravda, že v zimě se tam dostanete. V zásadě zvážit určitou autonomii od systému jako alternativní způsob řešení současných problémů.
Čím více informací na webu ve fázi plánování nákupu, tím méně nepříjemných překvapení a nákladů v budoucnu během výstavby a provozu Zdroj zen.yandex.uz
Právní složka při koupi pozemku
Kupní smlouva je vyhotovena ve 2 vyhotoveních a podepsána za přítomnosti notáře. Po obdržení práv k pozemku se automaticky stáváte daňovým poplatníkem, bez ohledu na to, zda jej využíváte nebo ne.
K poznámce! Věnujte pozornost dokumentům doprovázejícím místo: zamýšlené využití nemovitosti je uvedeno v technickém pasu a určuje typ stavby a normy.
Před zakoupením území pro výstavbu obytné budovy si pečlivě prostudujte pravidla pro umístění budov: například pro chatovou vesnici by vzdálenost od domu k plotu na všech stranách neměla být menší než 3 metry a to může být rozhodující, pokud je místo protáhlé.
Popis videa
Zásady kompetentního vypracování plánu pro venkovský dům ohledně hranic pozemku jsou uvedeny ve videu:
Závěr
Nákup pozemku je důležitým okamžikem v životě každého člověka, proto je nejlepší kontaktovat profesionály, kteří vám pomohou nejen vybrat pozemek za přijatelnou cenu, ale také správně sestavit kupní a prodejní smlouvu.
